전세 가격 하락으로 인한 '감액 갱신' 주의할 점은?

전세는 우리나라에만 존재하는 독특한 주거 형태입니다. 통상적인 전세 계약은 2년이며 임대차법에 따라 기존 보증금의 5% 이내에서 전세금을 올려 재계약할 수 있습니다. 그런데 최근 전셋값 하락과 전세 수요 감소로 임대차 갱신 계약을 체결할 때 기존 계약보다 금액을 낮추는 '감액 갱신'이 늘어나고 있다고 합니다. 

그동안 생각해 왔던 전세 갱신이라고 하면 계약기간에 맞춰 임차인이 보증금을 올려주는 것이었는 역전세난으로 인해 전세 금액을 감액하는 계약이 늘어나기 시작한 것입니다. 감액 계약 시 주의할 점은 무엇인지 함께 알아보도록 하겠습니다.

감액 갱신 계약 비율 13.1%

부동산 중개업체인 집토스가 2022년 4분기(10월, 11월) 수도권 지역의 전월세 실거래가(국토교통부 기준)를 분석한 결과 갱신 계약 시 이전의 계약보다 보증금을 낮춰서 감액한 갱신 계약의 비율이 13.1%로 나타났다고 발표했습니다. 

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바로 이전 분기인 3분기(4.6%)와 비교하면 약 3배 정도 급증했다는 이야기입니다. 참고로 이전 계약과 동일한 금액으로 갱신한 계약 비율도 12.9%로 이전 분기의 9.1%보다 증가했습니다.

▶ 감액 갱신 급증 이유는?

감액 갱신이 증가한 이유는 무엇일까요? 바로 최근 금리 인상으로 인한 주택가격 하락이 원인입니다. 주택 가격이 급하락 하면서 집주인이 세입자를 찾아 못하는 역전세난이 심화되었습니다. 역전세난이 생기면서 전세 시장에서 수요보다 공급이 많아졌고 집주인 입장에서도 새로운 새 입자를 찾는 것보다 기존 계약자와 보증금을 낮춰서 계약하는 것이 유리하다고 판단했기 때문입니다. 

일부에서는 임대인이 임차인의 보증금을 돌려주지 못해 전세 대출 이자를 지원하거나 역으로 월세를 지불하는 사례도 심심찮게 찾아볼 수 있다고 합니다. 

 

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▶ 감액 계약 시 주의할 점은?

전세 계약 시 감액 갱신이란 사실 1~2년 전만 해도 상상할 수 없던 일입니다. 유래가 없던 일이다 보니 '감액 갱신' 또는 '역월세' 제안을 받은 임차인들도 어리둥절하기 마련입니다. 여기서 '역월세'란 하락한 전세금액에 따른 보증금의 차액만큼 세입자에게 월세 이자를 지급하는 것입니다. 

그렇다면 전세 계약 갱신 시 감액 갱신을 진행한다면 주의할 점은 어떤 것들이 있을까요? 감액 계약 시 확정일자는 별도로 신청해야 하는 것인지? 계약 갱신권은 자동으로 사용이 되는 것인지? 확인해 보도록 하겠습니다. 

감액 갱신과 관련하여 각종 부동산 카페나 커뮤니티 등에서 자주 거론되는 질문은 '감액 갱신'으로 새로운 계약서를 쓸 경우 확정일자를 새로 받아야 하느냐는 질문이 많습니다. 물론 개별 계약과 특약에 따른 차이가 있을 수는 있으나 갱신 전 순위가 1순위며 기존 계약을 승계한다는 내용이 계약서에 명시되어 있다면 확정 일자는 별도로 받지 않아도 괜찮습니다.

확정일자란 첫 입주 시 한 번 받으면 사실 퇴거 시까지 다시 받지 않으시는 것이 좋습니다. 지금까지의 전세 계약 갱신처럼 보증금을 증액하였을 경우, 확정일자를 다시 받게 되면 후순위로 밀려나기 때문에 증액 부분에 대해서만 확정일자를 받습니다. 

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감액 갱신의 경우 보증금에 대한 증액 갱신이 아닌 감액이기 때문에 수정 확인을 받아도 괜찮지만 안 받으시는 것이 임차인 입장에서는 더 유리하다는 것입니다. 

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주택 가격 하락과 급격한 금리 인상으로 인해 이례적으로 급증하고 있는 '감액 갱신'에 대해 오늘 알아보았습니다. 전문가들은 이 같은 진푼경이 당분간 계속될 가능성이 크다고 예측하고 있습니다. 

글로벌 금리 인상에 맞춰 금리 인상은 계속될 것이며 전국적으로 주택 공급은 늘어나고 있는 추세이니 만큼 한동안 주택 가격 하락과 전세 가격 하락은 피할 수 없을 전망이라는 것이 중론입니다.